Personas físicas
ISR por enajenación de inmuebles
Estima el pago provisional de ISR al vender una casa, un departamento, un terreno o un local: costo actualizado con el INPC, depreciación de la construcción, exención de casa habitación y el pago al estado.
Resultado estimado
Ejemplo precargadoPago al estado (5%)$38,837
Pago a la federación$4,518
Pago provisional total$43,355
Ganancia gravable $776,738.29Años 14Factor 1.8597Tasa marginal 6.40%
Están exentos $6,185,220.30 (700,000 UDIS). Se grava el excedente y se deduce el 20.70% de tus deducciones. Si ya usaste esta exención en los tres años anteriores, elige «Otro inmueble».
ConceptoImporte
Precio de ventaOctubre 2026$7,800,000.00
Terreno actualizado$560,000.00 por el factor 1.8597: INPC de septiembre 2026 (146.075) entre el de marzo 2012 (78.547389)$1,041,432.00
Construcción actualizada$2,240,000.00 al 58% tras 14 años: $1,299,200.00, por el mismo factor$2,416,122.24
Gastos y comisiones de la compra$150,000.00 por el factor 1.8597$278,955.00
Gastos y comisiones de la ventaPagados en el mes de la venta$312,000.00
Total de deducciones$4,048,509.24
Menos: parte exenta (700,000 UDIS)UDI de 8.836029$6,185,220.30
Ingreso gravado$1,614,779.70
Deducciones aplicables20.7000% de las deducciones$838,041.41
Ganancia gravable$776,738.29
Ganancia por añoEntre 14 años$55,481.31
ISR de un año$194.59 de cuota fija + 6.40% sobre $45,346.19$3,096.75
ISR de la operaciónPor 14 años (LISR art. 126)$43,354.50
Pago al estado5% de la ganancia: $38,836.91 (LISR art. 127)$38,837
Pago a la federaciónISR menos el pago al estado: $4,517.59$4,518
Pago provisional totalMontos ajustados a pesos (CFF art. 20)$43,355
Metodología
Cómo se calcula
Resumen del procedimiento de los artículos 121, 124, 126 y 127 de la LISR y de la tarifa 2026.
- El costo de compra se separa en terreno y construcción. Si no se pueden separar, el terreno es el 20% del costo.
- La construcción se disminuye 3% por cada año transcurrido desde la compra, sin bajar del 20% de su costo. Las mejoras, desde la fecha en que se hicieron.
- Terreno, construcción, mejoras y gastos de compra se actualizan con el INPC, desde el mes en que se pagaron hasta el mes anterior a la venta. El costo actualizado nunca es menor al 10% del precio.
- En casa habitación, el precio hasta 700,000 UDIS está exento. Si lo rebasa, se grava el excedente y las deducciones se aplican en la misma proporción, calculada hasta el diezmilésimo (CFF art. 17-A, último párrafo).
- La ganancia se divide entre los años transcurridos (máximo 20), se aplica la tarifa y el resultado se multiplica por los mismos años.
- El 5% de la ganancia se paga al estado y se acredita contra ese ISR; la diferencia se paga a la federación. Si el 5% es mayor, al estado sólo se le paga el ISR calculado.
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|---|
| $0.01 | $10,135.11 | $0.00 | 1.92% |
| $10,135.12 | $86,022.11 | $194.59 | 6.40% |
| $86,022.12 | $151,176.19 | $5,051.37 | 10.88% |
| $151,176.20 | $175,735.66 | $12,140.13 | 16.00% |
| $175,735.67 | $210,403.69 | $16,069.64 | 17.92% |
| $210,403.70 | $424,353.97 | $22,282.14 | 21.36% |
| $424,353.98 | $668,840.14 | $67,981.92 | 23.52% |
| $668,840.15 | $1,276,925.98 | $125,485.07 | 30.00% |
| $1,276,925.99 | $1,702,567.97 | $307,910.81 | 32.00% |
| $1,702,567.98 | $5,107,703.92 | $444,116.23 | 34.00% |
| $5,107,703.93 | En adelante | $1,601,862.46 | 35.00% |
| Concepto | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Exención de casa habitación | Hasta 700,000 UDIS ($6,185,220.30 con la UDI del 1 oct 2026), si no se usó en los tres años anteriores y la venta es ante notario | LISR art. 93-XIX-a (LISR, DOF del 11 de diciembre de 2013); plazo de tres años: DOF del 18 de noviembre de 2015 |
| UDI | 8.836029 al 1 oct 2026 | Banxico, serie SP68257 |
| INPC | Base segunda quincena de julio de 2018 = 100. Último publicado: septiembre de 2026, 146.075 | INEGI, publicado por Banxico (serie SP1) |
| Factor de actualización | INPC del mes anterior a la venta entre el del mes de la compra o del gasto, a cuatro decimales; si es menor que 1, se usa 1 | Código Fiscal de la Federación, art. 17-A; LISR arts. 121 y 124 |
| Terreno | 20% del costo total cuando no se puede separar | LISR art. 124-I |
| Construcción y mejoras | Se disminuyen 3% por cada año transcurrido, sin bajar del 20% de su costo | LISR art. 124-II |
| Costo mínimo | El costo actualizado es cuando menos el 10% del precio | LISR art. 121-I |
| Otras deducciones | Gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras de compra y venta, avalúo y comisiones | LISR art. 121-III y IV |
| Divisor | Años transcurridos entre la compra y la venta, sin exceder de 20 | LISR arts. 120-I y 126 |
| Años transcurridos | Sólo años completos, con mínimo de 1. La ley no regula las fracciones de año | Criterio confirmado por CMS, 9 oct 2026 |
| Mejoras posteriores | Cada mejora se trata como una compra propia (3% anual desde su fecha y actualización desde su mes). La ley sólo dice que siguen «el mismo tratamiento» | LISR art. 124-II; criterio confirmado por CMS, 9 oct 2026 |
| Tarifa | La que publica el SAT para el artículo 126; coincide con la anual del artículo 152 | LISR art. 126; Anexo 8 de la RMF 2026, apartado A.I |
| Pago al estado | 5% de la ganancia, acreditable contra el ISR de la operación; si lo rebasa, sólo se entera ese ISR | LISR art. 127 |
| Plazo | El notario calcula y entera el pago dentro de los 15 días siguientes a la firma | LISR art. 126 |
| Ajuste a pesos | De 1 a 50 centavos, a la unidad inferior; de 51 a 99, a la superior | Código Fiscal de la Federación, art. 20 |
Versiones
Historial de actualizaciones
Cada cambio de cifras o reglas queda registrado con su fecha y su fuente oficial.
| Vigente desde | Versión | Qué cambió | Fuente | Revisión |
|---|---|---|---|---|
| 9 oct 2026 | 2026.2 | INPC de septiembre de 2026: 146.075. Ya se pueden calcular ventas de octubre de 2026. | INEGI, publicado por Banxico (serie SP1) | Validado por CMS · 9 oct 2026 |
| 1 ene 2026 | 2026.1 | Tarifa del artículo 126 actualizada por inflación; los porcentajes no cambian. La tasa del 30% empieza en $668,840.15 de ganancia por año. | Anexo 8 de la RMF 2026, DOF del 28 de diciembre de 2025 | Validado por CMS · 9 oct 2026 |
Casos de control
La rutina de actualización corre estos casos antes de publicar una versión nueva. Si alguno no coincide, la herramienta no se actualiza. Importes esperados validados por CMS el 9 de octubre de 2026.
| Caso | Esperado | Obtenido | Estado |
|---|---|---|---|
| Local comprado en enero de 2015, vendido en octubre de 2026, con gastos de compra y de venta | $249,747 | $249,747 | Coincide |
| Terreno y construcción por separado (junio de 2008 a septiembre de 2026) | $200,491 | $200,491 | Coincide |
| Casa habitación que rebasa 700,000 UDIS, con más de 20 años | $124,563 | $124,563 | Coincide |
| Casa habitación dentro de 700,000 UDIS (exenta) | $0 | $0 | Coincide |
| Compra de 1985: se aplica el costo mínimo del 10% del precio | $207,603 | $207,603 | Coincide |
| Venta con pérdida | $0 | $0 | Coincide |
| El 5% estatal rebasa el ISR: sólo se paga al estado el ISR del art. 126 | $23,543 | $23,543 | Coincide |
| Con una ampliación hecha en julio de 2018 | $174,008 | $174,008 | Coincide |
| Vendido a los seis meses de la compra | $81,070 | $81,070 | Coincide |
Importante
Los resultados de esta herramienta son estimativos y se generan con base en la información capturada y los parámetros configurados. No sustituyen la determinación fiscal aplicable al caso concreto ni la revisión de documentación y circunstancias particulares.
¿Vas a vender un inmueble?
El equipo de Impuestos de CMS puede revisar el costo, las deducciones y la exención antes de la firma. Tel. 81 4452 6052 / 53 / 54 / 55 · contacto@cmsconsultores.mx · Batallón de San Patricio 111 Int. 1905, Torre Comercial América, Valle Oriente, San Pedro Garza García, N.L. 66278