Régimen de Arrendamiento

¿Quiénes tributan en este régimen?

Todas las personas físicas que obtienen ingresos por rentar bienes inmuebles, ya sea:

• Casas habitación
• Departamentos
• Oficinas
• Locales comerciales
• Bodegas
• Terrenos
• Cuartos o habitaciones en casa propia
• Estacionamientos

El propietario no necesita tener un negocio formal: con que rente un inmueble ya está obligado a tributar.

Las estancias por noche o por días que cobras a través de Airbnb, Booking u otras plataformas son servicios de hospedaje, no arrendamiento. Tributan en el régimen de plataformas tecnológicas: la plataforma retiene 4% de ISR y 50% del IVA, y no aplica la deducción del 35%. Debes dar de alta esa actividad en el RFC. Si rentas por meses con contrato de arrendamiento y la plataforma solo te sirvió para anunciar el inmueble, sigue siendo arrendamiento.

En 2026, estas plataformas están más fiscalizadas y obligadas a reportar información directamente al SAT.

¿Cuál es el objetivo del régimen?

Regular y gravar los ingresos por renta de inmuebles, permitiendo al contribuyente:

• Deducir gastos necesarios del inmueble
• Elegir entre deducción ciega del 35% o deducciones reales
• Declarar ingresos de manera mensual y anual

El objetivo es proporcionar un esquema justo y flexible, adaptado a diferentes tipos de arrendadores.

Principales obligaciones fiscales

1. Emitir facturas (CFDI) por cada renta cobrada

Aunque el inquilino no la solicite, el arrendador está obligado a emitirla.

2. Declarar mensualmente:

• ISR provisional
• IVA (si aplica)
• Retenciones de ISR/IVA cuando el arrendatario sea persona moral

3. Declaración anual

Incluye ingresos, deducciones, pagos provisionales y cálculos finales.

4. Dar de alta en el RFC el hospedaje que cobres vía plataformas digitales

Estas plataformas retendrán impuestos automáticamente.

Ingresos que se consideran

• Renta mensual pactada
• Pagos extraordinarios (mantenimiento, servicios incluidos)
• Penalizaciones o recargos cobrados
• Anticipos recibidos
• Depósitos que se convierten en ingreso (si se usan para cubrir daños o rentas)

Los ingresos se acumulan cuando se cobran, según los CFDI emitidos.

Deducciones aplicables

Dos esquemas: deducción ciega o deducción real

Opción 1: Deducción ciega del 35%

Una de las características más importantes del régimen.

Características:

• Se aplica un descuento automático del 35% sobre los ingresos sin necesidad de comprobar gastos.
• Solo se puede aplicar a ingresos de arrendamiento (no a otras actividades).
• Además del 35% puedes deducir el impuesto predial del inmueble que corresponda al año o al periodo rentado; ningún otro gasto.
• Muy útil si el arrendador tiene gastos bajos.

Ejemplo sencillo: Renta mensual: $10,000 / Deducción ciega 35%: $3,500 / Predial del mes: $300 / Base gravable ISR: $6,200

Opción 2: Deducciones reales

El contribuyente deduce gastos indispensables para mantener el inmueble, tales como:

Gastos deducibles reales

• Mantenimiento y reparaciones
• Honorarios de administrador o inmobiliaria
• Predial
• Agua cuando lo paga el arrendador
• Seguros contra daños
• Intereses reales hipotecarios
• Comisiones por administración
• Depreciación del inmueble

Depreciación aplicable según la ley

• 5% anual para la construcción del inmueble
• Terrenos no son deducibles

Las deducciones reales convienen cuando tus gastos comprobados, sin contar el predial, superan el 35% de la renta.

Cálculo del pago provisional (ISR e IVA)

ISR mensual

El contribuyente elige una de las dos opciones:

ISR con deducción ciega

Base ISR = Renta cobrada sin IVA – 35% – predial

A esta base se le aplica la tarifa mensual del ISR.

ISR con deducciones reales

Base ISR = Ingresos – Gastos deducibles – Depreciación

IVA mensual

El IVA del 16% aplica a la renta de locales, oficinas, bodegas, terrenos y estacionamientos. Está exenta la renta de inmuebles destinados solo a casa habitación, salvo que se renten amueblados o se usen como hotel o casa de hospedaje: en esos casos se cobra 16%. También está exenta la renta de fincas usadas solo para fines agrícolas o ganaderos. Si el inmueble tiene varios usos, solo la parte de vivienda está exenta.

Si el inmueble es:

• Casa-habitación sin amueblar → EXENTO de IVA
• Casa o departamento amueblado → IVA 16%
• Local comercial, oficinas, bodegas → IVA 16%
• Airbnb → IVA 16% (plataforma retiene una parte)

Cálculo:

• IVA trasladado = 16% del valor de la renta
• IVA acreditable = IVA pagado en gastos relacionados
• IVA final = Trasladado – Acreditable

Las plataformas digitales entregan una constancia mensual de retenciones.

Declaración anual

La declaración anual ajusta:

Ingresos del año

Sumados por todos los CFDI emitidos o por plataforma.

Deducciones aplicadas

Según método elegido (ciega o reales).

Pagos provisionales

Se restan del ISR anual calculado.

Deducciones personales

Aplican además de las del arrendamiento:

• Gastos médicos
• Hipotecarios
• Colegiaturas
• Donativos
• Seguros médicos

Con sus topes 2026:

• Límite: el menor entre el 15% de tus ingresos totales del año, incluidos los exentos, y 5 UMA anuales ($213,973.20 en 2026; $206,367.60 para la anual del ejercicio 2025)
• Las colegiaturas tienen su propio tope por nivel y no entran en este límite

Obligaciones informativas

Arrendamiento a personas morales

La empresa que renta debe retener ISR e IVA:

• ISR: 10%
• IVA: 2/3 partes

El arrendador declara solo la diferencia.

Hospedaje vía plataformas digitales

Por el hospedaje que cobra por ti, la plataforma retiene:

• ISR: 4% sobre el ingreso sin IVA (20% si no proporcionas tu RFC)
• IVA: la mitad del IVA cobrado (equivale al 8% del precio sin IVA; el 100% si no proporcionas tu RFC)

Si no le das tu RFC, retiene 20% de ISR y el 100% del IVA.

Estas retenciones reducen la carga mensual.

Casos especiales

1. Arrendamiento a familiares

Debe emitirse CFDI y declararse.

2. Vivienda parcial

Si rentas un cuarto de tu casa para que alguien viva ahí, la renta está exenta de IVA, salvo que lo rentes amueblado o como hospedaje por noches: entonces causa 16%. Para el ISR, si usas deducciones reales, solo deduces la parte de los gastos y del predial que corresponde a los metros cuadrados que rentas; la parte que ocupas tú no es deducible.

3. Plazo forzoso o penalizaciones

También son ingreso gravado.

4. Venta del inmueble rentado

Genera ISR por enajenación (otro régimen).

5. Inquilino moroso

No se acumula ingreso hasta que se cobra, pero deben emitirse CFDI cuando corresponda.

Cambios y fiscalización 2026

• Mayor cruce de información entre SAT y plataformas digitales.
• Mayor vigilancia sobre deducciones reales (sólo lo indispensable).
• Revisión automática de CFDI vs depósitos bancarios.
• Reportes obligatorios de plataformas de hospedaje.

Ventajas del régimen

• Flexible (dos esquemas de deducción según convenga).
• Gastos del inmueble son deducibles.
• Posibilidad de obtener saldo a favor en declaración anual.
• Puedes combinar este régimen con sueldos, intereses, dividendos, etc.